Η εκτίμηση ακινήτων είναι αναμφισβήτητα μία από τις πιο σημαντικές υπηρεσίες για όποιον διαχειρίζεται ή ενδιαφέρεται να αγοράσει, να πουλήσει ή να εκμισθώσει ένα ακίνητο. Κάθε αγοραστής ή ενοικιαστής ενός οικιστικού ή εμπορικού ακινήτου πρέπει να διεξάγει μια μελέτη αξιολόγησης του ακινήτου που διαχειρίζεται ή σκοπεύει να αγοράσει.
Σκοπός της αξιολόγησης είναι να κατανοήσει πλήρως και να διασφαλίσει ότι λαμβάνεται μια σωστή επενδυτική απόφαση.
Με άλλα λόγια, η εκτίμηση ακινήτων είναι ο πρωταρχικός μηχανισμός για τον προσδιορισμό της αξίας του ακινήτου και την ενεργοποίηση του κεφαλαίου που συνδέεται με αυτό.
Ποιος είναι ο σκοπός μιας εκτίμησης ακινήτων; Ποια δεδομένα πρέπει να λάβει υπόψη ένας πιστοποιημένος εκτιμητής κατά τη διαδικασία της εκτίμησης;
Η εκτίμηση ακινήτων είναι μια διαδικασία που έχει σχεδιαστεί για τον προσδιορισμό της αξίας ενός ακινήτου και θεωρείται απαραίτητη για τη σωστή επιλογή κάθε ακινήτου.
Μέσω της υλοποίησης της έκθεσης αξιολόγησης, διατίθεται μεγάλος όγκος δεδομένων προκειμένου το ακίνητο να αξιολογηθεί έγκυρα και αξιόπιστα. Λαμβάνονται υπόψη τα οικονομικά δεδομένα της αγοράς, η τοποθεσία, το μέγεθος, η ποιότητα των υλικών και επίσης η χρήση στη δεδομένη χρονική περίοδο.
Η εκτίμηση πρέπει να είναι όσο το δυνατόν ακριβέστερη. Απαραίτητη προϋπόθεση είναι να περιλαμβάνει όλα τα διαθέσιμα δεδομένα για το ακίνητο, από τεχνικής και νομικής πλευράς, καθώς είναι οι βασικές παράμετροι που διαμορφώνουν την τελική του αξία.
Με άλλα λόγια, η έκθεση εκτίμησης λειτουργεί ως «εγχειρίδιο» που μπορεί να χρησιμοποιηθεί από ενδιαφερόμενους για επενδυτικούς, προσωπικούς ή κληρονομικούς λόγους, ως δικαστικό έγγραφο ή για λήψη δανείου από οποιοδήποτε τραπεζικό ίδρυμα. Σε αυτό το σημείο, πρέπει να αναφέρουμε ότι για σκοπούς δανεισμού ή για οποιονδήποτε νομικό ή λογιστικό σκοπό, οι αναφορές θα πρέπει να είναι κατάλληλα πιστοποιημένες.
Ποιοι είναι οι παράγοντες που καθορίζουν την αξία ενός ακινήτου;
Τόσο στις πιστοποιημένες όσο και στις μη πιστοποιημένες εκτιμήσεις, οι παράγοντες στους οποίους βασίζονται οι εκτιμήσεις ακινήτων είναι νομικοί, τεχνικοί και οικονομικοί. Είναι οι παράγοντες που επηρεάζουν άμεσα την τελική αξία της εκτίμησης. Συγκεκριμένα, ορισμένοι από τους παράγοντες που αλλάζουν την αξία ενός ακινήτου είναι το παγκόσμιο οικονομικό κλίμα, η εθνική οικονομία, η ισχύουσα νομοθεσία - φορολογική νομοθεσία, η τοποθεσία του ακινήτου, η κατάστασή του, το τρέχον ενοίκιο και τα μοναδικά χαρακτηριστικά του.
Επομένως, ο ρόλος του εκτιμητή είναι να μελετήσει όλα τα διαθέσιμα τεχνικά και νομικά έγγραφα, που θα του επιτρέψουν να καταλήξει στη σωστή μέθοδο και να προσδιορίσει με ακρίβεια την τελική αξία του ακινήτου μετά από επιτόπια αυτοψία.
Ποια χαρακτηριστικά πρέπει να έχει ένας πιστοποιημένος εκτιμητής και πώς μπορεί να πετύχει ένα άρτιο και ολοκληρωμένο αποτέλεσμα;
Οι εκτιμήσεις ακινήτων πρέπει να διενεργούνται από έμπειρους πιστοποιημένους εκτιμητές με πολυετή επαγγελματική εμπειρία. Ο εμπειρογνώμονας είναι αποκλειστικά υπεύθυνος για την αναφορά και οι δηλώσεις που καταγράφει πρέπει να βασίζονται σε αληθινά γεγονότα που ισχύουν στην παρούσα περίοδο.
Εκτός από την πολυετή πείρα και την επιστημονική κατάρτιση, ο εγγεγραμμένος εκτιμητής πρέπει να διαθέτει ορισμένες γνώσεις ώστε να μπορεί να εφαρμόσει τις γνώσεις του για τα νομικά/τεχνικά χαρακτηριστικά, την οικονομική κατάσταση της χώρας στην οποία βρίσκεται το υπό εξέταση ακίνητο. Πρέπει επίσης να κατανοήσει τις προοπτικές ανάπτυξης, τις συνθήκες ιδιοκτησίας, τις μισθώσεις σε κάθε περιοχή, καθώς και να κατανοήσει τους φορολογικούς νόμους που αντιστοιχούν στα εν λόγω ακίνητα. Όλα τα παραπάνω είναι απαραίτητα για την επιλογή της κατάλληλης μεθόδου εκτίμησης και την παράθεση μιας ολοκληρωμένης και επιστημονικά αποδεκτής αξιολόγησης του ακινήτου.
Ποια μέθοδο αξιολόγησης χρησιμοποιούν οι περισσότεροι πιστοποιημένοι εκτιμητές; Η συγκριτική μέθοδος είναι η πιο κοινά αποδεκτή μέθοδος προσδιορισμού της αξίας του ακινήτου διεθνώς, σωστά;
Η Συγκριτική Μέθοδος (Comparative Method), θα λέγαμε ότι είναι η πιο δημοφιλής και μπορεί να εφαρμοστεί σε πληθώρα περιπτώσεων, όπως σε οικιστικά ακίνητα, γραφεία, γη, βιομηχανικά κ.ά. Εφαρμοστέα είναι επίσης και η Εισοδηματική Μέθοδος, η οποία χρησιμεύει σε περιπτώσεις ακινήτων με σταθερή ετήσια απόδοση, και καταλήγει σε αποτέλεσμα βάσει της μισθωτικής τους αξίας.
Σύμφωνα με τα εκτιμητικά-επαγγελματικά πρότυπα, η προτιμώμενη μέθοδος για ολοκληρωμένα οικιστικά ακίνητα είναι η Συγκριτική Μέθοδος και η χρήση της βασίζεται στη διαθεσιμότητα κατάλληλων ακινήτων για σύγκριση στην τοπική αγορά.
Στα υπό σύγκριση ακίνητα, εφαρμόζονται προσαρμογές ως προς το μέγεθος, την ηλικία, την κατάσταση και τα ειδικά του χαρακτηριστικά (αριθμός ορόφων, θέσεις στάθμευσης, αποθήκη, κ.λπ.) σε σχέση με το υπό εκτίμηση ακίνητο. Επιπλέον, αν το ακίνητο είναι μισθωμένο, τότε η Εισοδηματική Μέθοδος (Income Method) εφαρμόζεται εξίσου αξιόπιστα.
Για μερικώς ολοκληρωμένα οικιστικά ακίνητα, εκτός από τη Συγκριτική Μέθοδο χρησιμοποιείται και η Μέθοδος Υπολειμματικής Αξίας (Residual Valuation Method) καθώς επίσης και η Μέθοδος Αποσβεσμένου Κόστους Αντικατάστασης (DRC) για την πλήρη κατανόηση της κατάστασης του κτηρίου και του κόστους ολοκλήρωσης των ακινήτων.
Τέλος, σε περιπτώσεις ξενοδοχειακών μονάδων, η μέθοδος που εφαρμόζεται είναι η DCF (Discounted Cash Flow).
